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    山西劳动争议律师

    什么情况下房屋租赁合同无效?

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    昨天青海快三开奖结果:什么情况下房屋租赁合同无效?

    * 来源 : * 作者 : 青海快三开奖结果走势

    青海快三开奖结果走势 www.ytmph.com     房屋租赁合同是以房屋为租赁物,由享有所有权或经营权的出租人将房屋交付承阻人使用、收益,承阻人交付房钱,并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。

        作为当事人双方就房屋租赁行为所签订的明确双方权利义务关系的协议,直接影响当事人的利益。

        在现实中 ,合同双方签订《房屋租赁合同》时关注更多的是房钱、支付时间等事项,却忽略了一些不常见的问题。

        而恰是因为对这些问题商定不明,去去导致租赁纠纷产生。

        

    按照《民法通则》第61条和《合同法》第58条划定,房屋租赁合同确认无效后,其处理上主要是承租方腾退房屋,租赁房屋恢复到签订合同之前的状态,承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。

        承租方实际使用房屋的,出租方不返还房钱,作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失。

        造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

        因此,签订租赁合同前,双方应绝职调查,避免签订无效合同。

        以下先容几种常见的无效合同。

        

    1、未经竣工验收的房屋出租,房屋租赁合同无效。

        

    案例 某房产公司将大厦出租给某公司,双方商定了租期、房钱及违约条款。

        承租方入进后对大厦入行了装修。

        几个月后 ,承租方以《租赁合同》无效为由,起诉至法院,要求房产公司返还其已经收取的房租,及该款项的同期银行贷款利息,并赔偿其损失 。

        经查,房产公司系大厦的建设单位,该大厦尚未办理整体验收手续。

        另外消防支队同意大厦投进使用,但《建筑工程消防验收合格意见书 》未签发。

        法院以为,依照我国《建筑法》的划定,工程未经验收或者验收分歧格的,不得交付使用,因此大厦不具备出租使用的前提 ;房产公司将房屋出租给时,没有办理消防验收手续,承租方对房屋入行装修后,也未办理消防验收手续,根据我国 《消防法》的划定,消防未经验收或者验收分歧格的,不得使用,因此房产公司将大厦出租行为,违背了《消防法》的划定。

        依据 《合同法》的划定,违背法律强制性划定的合同无效,双方签订的《租赁合同》违背了《建筑法》和《消防法》的强制性划定 ,应认定为无效。

        

    根据我国《合同法若干问题的解释》第4条的划定,人民法院确认合同效力时,应当以全国人大及其常委会制订的法律和国务院制订的行政法 规为依据。

        因为《租赁合同》违背了上述两部法律的强制性划定,当然无效。

        现实中,房屋未经验收或验收分歧格就进住的情况良多 ,作为承租方很难查清房屋是否验收合格,因此为避免此种无效合同风险,承租方除绝职调查外,应在签订租赁合同中商定无效合同处理条款,以?;ぷ约阂环饺ㄒ?。

        



    2、违章建筑的房屋出租,房屋租赁合同无效。

        

    这里定义的违章房屋是指未经主管部分许可或不按主管部分许可而擅自建筑的房屋。

        违章房屋大体可分为三种情况:一是建造人未正当取得土地使用权即擅自建造房屋,这种情况不但违背了《土地治理法》、《城市房地产治理法》相关划定,而且侵害了他人或国家的土地使用权 ,不能取得建筑物的正当所有权;二是已取得土地使用权,但尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅 自建造房屋。

        这种情况下,建造人违背了《城乡规划法》、《建筑法》的强制性划定,因此该房屋用于出租,则签订的租合同因违背法律 强制性划定而回于无效。

        固然现实中这两种情况下,建造人可能通过补办相关手续后,还可以取得建筑物的正当所有权,但租赁合同双方究竟 要承担无效合同的风险;三是违背土地使用权出让合同用途的商定,将房屋改变用途出租的租赁合同。

        我国的《土地治理法》、 《城市房地产治理法》、《城乡规划法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地用途都有严格的划定,实践中违背土地用途的 商定将房屋改变用途出租的大多是将非贸易用途的房屋作为贸易用途的房屋出租,以获得较多的房钱,但国家的土地出让金受到损失,并扰乱了房地产市场,这种租赁合同当然认定无效。

        

    依据我国《城市房屋租赁治理办法》第6条划定,“未依法取得房屋所有权证件的;属于违法建筑的房屋不得出租”。

         违章房屋的建造人不能取得所有权,因此也不能享有正当的使用权。

        违章房屋出租,作为承租一方防范的独一办法就是租赁前当真查望出 租人的房产证照,没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租赁。

        当然,个别承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的 ,应在签订租赁合同中商定无效合同处理条款,或要求出租方提供担保,但这种风险未必能规避。

        

    3、被确定为拆迁的房屋出租,房屋租赁合同无效。

        

    《城市房屋拆迁治理条例》第12条划定:“拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得入行下列流动:(三)租赁房屋”。

        因《城市房屋拆迁治理条例》属于行政法规,该条为强制性划定 ,因此按《合同法若干问题的解释》第4条的划定,签订的租赁合同为无效合同。

        



    律师意见:承租人在签订租赁合同时,应对该区域动迁情况入行调查,避免因签订无效租赁合同而受到经济损害。