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    山西勞動爭議律師

    什么情況下房屋租賃合同無效?

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    青海快三d走势图:什么情況下房屋租賃合同無效?

    * 來源 : * 作者 : 青海快三开奖结果走势

    青海快三开奖结果走势 www.ytmph.com     房屋租賃合同是以房屋為租賃物,由享有所有權或經營權的出租人將房屋交付承阻人使用、收益,承阻人交付房錢,并于合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協議。

        作為當事人雙方就房屋租賃行為所簽訂的明確雙方權利義務關系的協議,直接影響當事人的利益。

        在現實中 ,合同雙方簽訂《房屋租賃合同》時關注更多的是房錢、支付時間等事項,卻忽略了一些不常見的問題。

        而恰是因為對這些問題商定不明,去去導致租賃糾紛產生。

        

    按照《民法通則》第61條和《合同法》第58條劃定,房屋租賃合同確認無效后,其處理上主要是承租方騰退房屋,租賃房屋恢復到簽訂合同之前的狀態,承租方負責將租賃期間添附物拆除或與出租方協商抵頂。

        承租方實際使用房屋的,出租方不返還房錢,作為租賃期間出租人不能使用房屋的損失。

        造成合同無效的過錯方還應當賠償對方因此所受的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。

        因此,簽訂租賃合同前,雙方應絕職調查,避免簽訂無效合同。

        以下先容幾種常見的無效合同。

        

    1、未經竣工驗收的房屋出租,房屋租賃合同無效。

        

    案例 某房產公司將大廈出租給某公司,雙方商定了租期、房錢及違約條款。

        承租方入進后對大廈入行了裝修。

        幾個月后 ,承租方以《租賃合同》無效為由,起訴至法院,要求房產公司返還其已經收取的房租,及該款項的同期銀行貸款利息,并賠償其損失 。

        經查,房產公司系大廈的建設單位,該大廈尚未辦理整體驗收手續。

        另外消防支隊同意大廈投進使用,但《建筑工程消防驗收合格意見書 》未簽發。

        法院以為,依照我國《建筑法》的劃定,工程未經驗收或者驗收分歧格的,不得交付使用,因此大廈不具備出租使用的前提 ;房產公司將房屋出租給時,沒有辦理消防驗收手續,承租方對房屋入行裝修后,也未辦理消防驗收手續,根據我國 《消防法》的劃定,消防未經驗收或者驗收分歧格的,不得使用,因此房產公司將大廈出租行為,違背了《消防法》的劃定。

        依據 《合同法》的劃定,違背法律強制性劃定的合同無效,雙方簽訂的《租賃合同》違背了《建筑法》和《消防法》的強制性劃定 ,應認定為無效。

        

    根據我國《合同法若干問題的解釋》第4條的劃定,人民法院確認合同效力時,應當以全國人大及其常委會制訂的法律和國務院制訂的行政法 規為依據。

        因為《租賃合同》違背了上述兩部法律的強制性劃定,當然無效。

        現實中,房屋未經驗收或驗收分歧格就進住的情況良多 ,作為承租方很難查清房屋是否驗收合格,因此為避免此種無效合同風險,承租方除絕職調查外,應在簽訂租賃合同中商定無效合同處理條款,以?;ぷ約閡環餃ㄒ?。

        



    2、違章建筑的房屋出租,房屋租賃合同無效。

        

    這里定義的違章房屋是指未經主管部分許可或不按主管部分許可而擅自建筑的房屋。

        違章房屋大體可分為三種情況:一是建造人未正當取得土地使用權即擅自建造房屋,這種情況不但違背了《土地治理法》、《城市房地產治理法》相關劃定,而且侵害了他人或國家的土地使用權 ,不能取得建筑物的正當所有權;二是已取得土地使用權,但尚未取得建筑規劃許可證、施工許可證等相關批準文件的情況下擅 自建造房屋。

        這種情況下,建造人違背了《城鄉規劃法》、《建筑法》的強制性劃定,因此該房屋用于出租,則簽訂的租合同因違背法律 強制性劃定而回于無效。

        固然現實中這兩種情況下,建造人可能通過補辦相關手續后,還可以取得建筑物的正當所有權,但租賃合同雙方究竟 要承擔無效合同的風險;三是違背土地使用權出讓合同用途的商定,將房屋改變用途出租的租賃合同。

        我國的《土地治理法》、 《城市房地產治理法》、《城鄉規劃法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對土地用途都有嚴格的劃定,實踐中違背土地用途的 商定將房屋改變用途出租的大多是將非貿易用途的房屋作為貿易用途的房屋出租,以獲得較多的房錢,但國家的土地出讓金受到損失,并擾亂了房地產市場,這種租賃合同當然認定無效。

        

    依據我國《城市房屋租賃治理辦法》第6條劃定,“未依法取得房屋所有權證件的;屬于違法建筑的房屋不得出租”。

         違章房屋的建造人不能取得所有權,因此也不能享有正當的使用權。

        違章房屋出租,作為承租一方防范的獨一辦法就是租賃前當真查望出 租人的房產證照,沒有產權證或與產權證登記不符的房屋不能租賃。

        當然,個別承租人出于其他目的明知是違章房屋仍要租賃的 ,應在簽訂租賃合同中商定無效合同處理條款,或要求出租方提供擔保,但這種風險未必能規避。

        

    3、被確定為拆遷的房屋出租,房屋租賃合同無效。

        

    《城市房屋拆遷治理條例》第12條劃定:“拆遷范圍確定后,拆遷范圍內的單位和個人,不得入行下列流動:(三)租賃房屋”。

        因《城市房屋拆遷治理條例》屬于行政法規,該條為強制性劃定 ,因此按《合同法若干問題的解釋》第4條的劃定,簽訂的租賃合同為無效合同。

        



    律師意見:承租人在簽訂租賃合同時,應對該區域動遷情況入行調查,避免因簽訂無效租賃合同而受到經濟損害。

        

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